为有序推进新区城市更新工作，进一步完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，优化产业结构，统筹城乡发展，提高土地利用效率，保障社会公共利益，根据国家、省、市有关法律法规和《山东省青岛西海岸新区条例》等有关规定，结合新区实际，制定本意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入落实中央实施城市更新行动的决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，以高质量发展为目标，以满足人民宜居宜业需要为出发点和落脚点，依法、规范、有序、高效实施城市更新工作，打造城市建设新标杆，促进城市品质新提升，加快建设开放、现代、活力、时尚的国际化新区。

二、基本原则

（一）政府引导、市场运作

管委发挥规划引领、政策支持、资源配置作用，加大统筹力度。街道强化属地意识，提升管理效能，推动城市更新落地。发挥市场作用，引导市场主体参与城市更新，鼓励国有企业与行业领先的专业化企业开展全面合作，坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营。

（二）规划引领、产城融合

城市更新规划应当符合区域国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划，发挥引领作用，以城市更新单元为基本单位有序推进。坚持产业布局和城市更新同步谋划、同步推进，科学确定产业定位和发展方向，大力发展新经济、新业态、新场景、新功能，促进产城融合，推动城市高质量发展。

（三）以人为本、生态优先

本着市民方便宜居，进一步完善生活功能，补齐教育、医疗、养老、文化、体育、交通等公共设施配套短板。完善安全功能，增强城市韧性和防灾减灾能力。完善城市数字信息化功能，打造智慧城市。推进城市生态修复，强化历史文化保护，落实绿色低碳建设要求，将城市更新与城市公园建设、地铁TOD综合开发有机融合，统筹谋划、科学布局，实现城市功能更强、品质更高。

（四）试点运行、有序推进

按照“试点运行、封闭可控”的原则和“点上突破、引领提升”的发展要求，发挥企业、居民主体作用，先期选取条件成熟的区域作为试点，逐步探索城市更新路径，扩大试点范围，做到统筹兼顾，突出重点，量力而行，有序推进。

三、城市更新范围

城市更新是指根据国土空间总体规划和城市更新专项规划，对城市建成区内的旧住宅区、旧商业区、旧厂区、城中村等进行综合整治、功能调整、拆除重建的活动。具备以下情形之一的，可列入城市更新范围：

（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的区域；

（二）布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、老工业区等；

（三）历史建筑、工业遗产等文化遗存集中，亟需保护利用、激发活力的区域；

（四）现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合经济社会发展要求，建筑风貌与周边环境极不协调，亟需改造的区域；

（五）城市重大项目建设需要更新改造的区域；

（六）经新区管委批准应当进行城市更新改造的其他情形。

四、城市更新模式

（一）更新模式

城市更新项目可结合现状实际，因地制宜采取下列一种或多种更新模式：

1.综合整治类：是指在维持现状建设格局基本不变、不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，实施改善消防设施、基础设施和公共服务设施、沿街立面、环境整治、海绵城市建设和既有建筑节能改造等内容。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

2.功能调整类：是指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。功能调整类更新项目应符合国土空间规划和经济社会发展规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。为消除安全隐患或改善基础设施和公共服务设施的，可以加建附属设施，但应当满足环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

3.拆除重建类：是指通过综合整治、功能调整等方式难以实现城市功能与环境改善的情况下，需拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照规划进行重新建设的城市更新模式。拆除重建类更新项目应当充分论证拆除必要性，严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施，并优先保障公共利益和产业发展空间。

（二）更新策略

旧住宅区、旧商业区、旧厂区、城中村等特定区域采取差异化更新策略。

1.综合整治类

对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行综合整治，按照新区老旧小区改造工作有关规定执行。

2.功能调整类

开展功能调整类城市更新的，应当符合新区国土空间规划和产业发展规划，新引进的企业其产业类型应当符合新区产业政策要求。对旧工业区按照产业发展和布局规划要求，落实工业区块控制线，稳定和保障工业用地规模比例，满足战略性新兴产业和先进制造业发展空间。允许适度配套必要的生活和生产服务设施，体现产城融合。

3.拆除重建类

（1）符合村（居）和片区改造政策的，按照新区有关规定执行。

（2）符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规定的启动条件且确需启动征收程序的，按照青岛市国有土地上房屋征收与补偿有关规定依法推进。

（3）符合国有土地收回（收购）政策的，按照新区有关规定执行。

对拟纳入拆除重建类城市更新单元计划的项目，街道应组织征集房屋所有权人的更新改造意愿，自征集意愿之日起3个月内房屋所有权人同意率未达到95%的，5年内不再纳入城市更新单元计划。

拆除重建类更新项目实施前，街道按照项目自身收支平衡的原则，委托专业中介机构测算更新单元土地一级开发整理成本，区城市更新部门组织区发改、财政、自然资源、住建等部门对测算成本进行审核，为实施土地一级开发整理提供参考依据。

更新项目实施中，每个单体建筑补偿协议签约率达到100%可拆除。

拆除重建类城市更新项目房屋所有权人对补偿协议不能达成一致意见的，由项目所在街道组织按程序向管委（区政府）申请按照《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等有关规定执行，依法启动土地使用权收回或房屋征收。

五、城市更新规划和计划

（一）城市更新规划体系

围绕国土空间规划体系构建，健全“专项规划—更新单元规划”的城市更新规划体系。

1.城市更新专项规划。区城市更新部门牵头组织相关部门、街道依据国土空间总体规划，衔接国民经济与社会发展规划，整合城镇低效建设用地再开发规划成果，编制城市更新专项规划，确定总体规模，明确近中远期目标，制定更新强度、空间管控、生态文化保护、产业特色运营、轨道交通场站综合开发、公共设施完善等规划原则和控制指标。

2.划定城市更新单元，编制城市更新单元规划。

（1）由相关街道统筹区域发展和民生诉求，根据控制性详细规划和城市更新专项规划，提出本辖区城市更新单元划定方案，论证城市更新的必要性和可行性，并征求相关管理部门、利益相关人员和社会公众的意见。

城市更新单元应当按照街区街坊尺度，保证基础设施和公共服务设施相对完整，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域。一个城市更新单元应包括一个或者多个城市更新项目。

（2）相关街道在此基础上，委托具有相应资质的专业机构，依据控制性详细规划和城市更新专项规划，编制单元规划。

城市更新单元规划应包括以下内容：城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模，其他用地的功能、产业方向及布局；城市更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；城市更新项目时序安排、资金来源、利益平衡等；城市更新单元内城市设计指引；其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

（3）上述工作成果由相关街道报区城市更新部门进行初步审查。

（4）初步审查通过的城市更新单元划定由区城市更新部门报管委专题会议研究确定。初步审查通过的城市更新单元规划符合控制性详细规划各项指标控制要求的，由区自然资源部门批准后实施。对于尚未批复控制性详细规划且亟需实施城市更新的区域，应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划或在编控制性详细规划确定的各项要求，结合项目实际进一步优化完善，拟定城市更新单元规划，报管委批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入控制性详细规划成果。

（二）城市更新计划

相关街道结合辖区实际，根据新区城市更新专项规划和城市更新单元规划，拟订城市更新三年行动计划；每年应按计划要求对具备实施条件的更新项目，征求相关部门意见后，于7月底前向区城市更新部门申报纳入下年度城市更新计划。区城市更新部门负责对提报的更新项目进行统筹后，拟订城市更新三年行动计划和年度计划，经管委研究批准后实施。

六、城市更新实施

（一）实施主体

城市更新实行主体多元化，根据城市更新单元或更新项目实际情况，主要包括管委相关部门、街道，国有企业平台公司，政府按程序确定的土地一级开发整理单位，或者公开招拍挂确定的市场主体，以及其他有利于城市更新项目实施的主体。

鼓励区属国有企业作为实施主体，通过政府资本金注入、成立城市更新投融资平台、设立城市更新基金等资本运作方式参与城市更新工作；可按程序引入实力强、信誉高、有城市更新经验的社会资本方参与。

（二）实施程序

1.综合整治类

（1）调查摸底。相关街道深入宣传发动，组织对辖区拟更新项目进行调查摸底工作，征求居民意见，提出整治申请，报区老旧小区改造工作专班审查研究。

（2）制定方案。相关街道对确定整治的更新项目制定实施方案，按程序提报区老旧小区改造工作专班组织进行联合审查，审查通过后列年度固定资产投资计划。

（3）组织实施。由区老旧小区改造工作专班按程序选定设计、勘察单位，编制整治设计方案。整治设计方案完成后，由区老旧小区改造工作专班按程序组织开展联合审查、方案公示等相关工作。实施主体根据投资规模及相关规定，以公开招标形式确定施工单位和监理单位，并严格按照相关规定组织开展工程实施工作。

2.功能调整类

对改变部分或者全部建筑物使用功能的，由相关街道组织房屋所有权人或土地使用权利人按市、区有关规范要求实施业态更新。

3.拆除重建类

（1）调查摸底。相关街道组织对辖区拟更新项目的调查摸底和确权工作，全面掌握辖内旧住宅区、旧商业区、旧厂区、城中村等的土地、房屋、人口等基本情况，分类列表造册、标图建库，建立数据信息库，锁定更新数据。了解房屋所有权人改造意愿，并围绕城市更新的操作程序、安置面积、补偿标准、居住环境、发展前景等事项进行可行性分析论证。　

（2）制定方案。相关街道根据更新单元控制性详细规划及规划建设要求和土地情况，制定更新项目实施方案，经区城市更新部门审核后征求相关部门意见，依据实施方案编制可行性研究报告，并通过区发改、自然资源、住建等相关部门技术审核后，报管委专题会议研究通过实施。实施方案应包括更新模式、安置补偿方案、建设运营方案、资金来源和平衡方案及社会稳定风险评估等内容，紧密结合城市发展功能定位和产业优化、资源配置，推动城市更新的有序实施。

（3）组织实施。对拆除重建类城市更新实施方案批复后，由相关街道按照“民生先行、灵活分片、动态调整”的原则，组织启动拆迁改造和规划建设，签一片、拆一片、供一片、建一片，拆建区域优先导入产业发展项目，并先行建设安置房、公共服务配套设施、交通基础设施，优先移交投入使用。

七、城市更新政策

（一）单元统筹政策

1.在划定城市更新单元和编制城市更新实施方案时，应坚持更新项目自身收支平衡。鼓励将老旧小区与相邻的旧厂区、城中村和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，做到单元内部统筹搭配，实现自我平衡。

2.城市更新项目中的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，重点用于完善片区公共服务设施，并以划拨方式办理供地手续。

3.激励市场主体导入符合新区产业发展规划的建设项目，并经区招商部门认定通过，平衡好开发收益与投资成本，获取合理利润，实现项目融资与收益自我平衡。

（二）资金支持政策

1.城市更新项目土地出让收益，扣除按政策规定应计提的各项基金和相关费用后，可优先用于城市更新项目拆迁安置。

2.鼓励利用国家政策性金融对城市更新的支持政策筹集资金，引导商业金融机构创新服务产品，支持城市更新资金筹措。

3.鼓励社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，探索政府、国有企业和社会资本合作设立城市更新基金。

4.若前期参与城市更新单元的市场主体未竞得开发土地，则其前期投资由街道在财政拨付资金到位后三十日内予以返还，同时给予全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率（LPR）上浮30%的年投资回报。

（三）规划土地政策

1.城市更新项目应综合产业功能、区域配套、公共服务、住房保障等因素，确定项目的功能实现、运营管理、物业持有比例、持有年限和绿色低碳等要求，以及项目开发时序、评估增设的公共服务设施、公共空间等公共要素。

2.城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方案，可采取补地价协议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。采取带方案招拍挂方式的，可将经批准的项目实施方案中确定的规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让合同。对符合划拨条件的，可采取划拨方式供地。

3.探索工业+科研、工业+公共服务等功能适度混合的土地利用政策。同一宗土地兼容两种以上用途的，依据不同用途分别确定土地价格和供应方式，主用途可以依据建筑面积占比或功能重要性确定。鼓励企业通过自主、联营、入股等多元化方式筹集资金挖掘存量工业用地资源，通过内部土地整理、厂区改造、建设工业综合体等途径提高工业用地效率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

4.鼓励产业链龙头企业、行业骨干企业将工业用地调整为商务金融科创用地建设企业总部，推动先进制造业和现代服务业深度融合发展。鼓励符合相关产业政策的工业企业转型升级、异地搬迁。

5.在符合规划且不改变用地主体的条件下，城市更新项目转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业及国家、新区支持的新产业、新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地为期5年的过渡期政策，5年期满或者涉及转让需要办理用地手续的，可按新用途、新权利类型、市场价办理相关用地手续。

（四）公共要素保障政策

1.城市更新项目应当严格按照规划要求配套建设教育、医疗、养老、环卫、停车、保障性住房（含人才住房）及其他城市基础设施和公共服务设施，拆除重建类项目要同步考虑满足周边区域公共车位需求。

2.对增加公共服务功能的城市更新项目，有条件的可给予一定比例的建筑面积支持。

八、工作机制

（一）强化组织领导

成立由管委主要领导任组长，分管区领导任副组长的新区城市更新工作领导小组，统筹推进城市更新工作，协调解决重大问题，定规划、定政策、定标准，抓统筹、抓服务、抓监管，发挥引领和监管作用。领导小组下设办公室，办公室设立拆迁清场、规划建设、政策保障三个工作专班，统筹相关部门开展城市更新工作，按照“点上突破、引领提升”的工作思路，组织相关镇街先行启动示范区域城市更新改造。

（二）强化部门联动

各相关单位要按照各自职责全面参与城市更新工作，通力协作、齐心协力，建立数据共享和交换机制。有关部门应相应制定土地、规划、建设、财税等相关工作配套政策。相关街道作为城市更新工作的责任主体，负责统筹做好辖区内城市更新项目的调查摸底、测算评估、规划设计、方案制定、协议签订、补偿安置、维护社会稳定等工作。

（三）强化工作落实

管委定期召开专题会议，研究调度工作。管委督查室将此项工作纳入对相关镇街和部门的年度目标考核，加强督查考核。区城市更新部门要建立调度、通报、例会、调研、督办等工作制度，统筹抓好工作推进落实。鼓励担当作为，对参与城市更新工作的部门、企业、干部因探索制度创新、经验不足等非个人原因而产生的不良后果予以免责。

（四）强化宣传引导

推进城市更新是践行新发展理念，促进新区经济社会高质量发展的重要举措，各相关单位、街道要通过多种渠道，大力宣传城市更新的重要意义，建立城市更新相关信息公开机制，切实保障公众的知情权、参与权和监督权。

本意见自公布之日起施行，有效期五年。

2021年8月2日

一、起草背景

党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出了实施城市更新行动的决策部署，全国各地都相继开展了城市更新工作，青岛市人民政府于2021年4月19日，也制定了《关于推进城市更新工作的意见》（青政发〔2021〕8号）。为深入贯彻落实上级决策部署，有序推进新区城市更新工作，进一步完善城市功能，改善人居环境，优化产业结构，提升城市品质，保障社会公共利益，推动新区城市高质量发展，区城市更新办公室结合新区实际，牵头拟定了《关于推进城市更新工作的意见》，出台时机合适，需要抓紧出台实施。

二、制定依据及出台的必要性

根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》等国家、省、市有关法律法规和青岛市《关于推进城市更新工作的意见》（青政发〔2021〕8号）等有关规定，结合新区实际制定。该《意见》制定规范、符合新区实际，坚持以人民为中心，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入落实中央实施城市更新行动的决策部署。规定的城市更新工作实施程序严谨，充分综合了新区村居片区、老旧小区综合整治、房屋征收等工作，符合公开、公平、公正原则，各行业主管部门权责明确，并且按照要求公开征求了公众和市场主体的意见，符合公平竞争审查要求。该文件充分贯彻青岛市城市更新意见，对城市更新的基本原则、更新范围、更新模式、更新规划和计划、更新实施、更新政策、工作机制等方面均结合新区实际进行了明确规定，实施程序具体细化，可操作性强。本着市民方便宜居的原则，做到了坚持问题导向，通过城市更新进一步完善生活功能，补齐教育、医疗、养老、文化、体育、交通等公共设施配套短板。

三、主要内容

《意见》共包括指导思想、基本原则、更新范围、更新模式、更新规划和计划、更新实施、更新政策、工作机制等八部分内容。主要体现在“五个明确”：

（一）明确了基本原则。遵循政府引导、市场运作，规划引领、产城融合，以人为本、生态优先，试点运行、有序推进的原则。强调了公益优先导向，通过更新补齐公共设施配套短板。

（二）明确了更新范围及三种模式。对城市建成区内的旧住宅区、旧商业区、旧厂区、城中村等，采取综合整治、功能调整、拆除重建三种更新模式，实施差异化更新策略。

（三）明确了更新规划和计划管理要求。建立“专项规划—单元规划”的规划体系。专项规划明确近中远期目标，制定空间管控、产业运营等规划原则。单元规划明确公共服务设施、规划控制指标等内容。

（四）明确了多元化的实施主体。包括管委相关部门、街道，国有企业平台公司，政府按程序确定的土地一级开发整理单位，或者公开招拍挂确定的市场主体。鼓励区属国有企业参与，可按程序引入实力强、信誉高、有经验的社会资本方参与。

（五）明确了支持政策。一是项目平衡政策。坚持项目自身收支平衡，市场主体按要求导入符合新区产业发展规划的项目。二是资金政策。土地出让收益扣除按政策规定应计提的各项基金和相关费用后，优先用于城市更新项目拆迁安置。鼓励国家政策性金融提供资金支持。探索设立城市产业发展基金。三是土地政策。涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方案，依法依规采取协议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。在符合规划且不改变用地主体的条件下，转型发展文化创意等政府扶持产业的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地为期5年的过渡期政策。四是保障政策。严格按规划要求配建教育、医疗、停车等公共服务设施。拆除重建类项目要同步考虑满足周边区域公共车位需求。