“2023年底，海南路商业街上的不少门头都挂着‘转租’的牌子，看着真揪心。”隐珠街道石嘴子村股份经济合作社党委书记、理事长冯兆德的话，道出了经合社集体商业用房曾面临的困境。然而短短两年间，这条商业街却实现华丽蝶变。经合社通过收回运营权、“位置差异化”租金体系、以商招商、精准服务等一系列举措，新引进店铺两家，推动两家老店扩面升级，这4家店铺每年可为集体增收50万元以上，为海南路商业街打造海鲜烧烤特色街区注入强劲动力，让发展成果真正惠及2300余名经合社居民。

收回运营权，经合社不当“甩手掌柜”

时间回到2022年3月，石嘴子社区回迁不久，经合社将约1.1万平方米集体商业用房整体承包给一家有运营资质的公司，双方签订10年合同，由该公司统一招商。彼时，经合社这种“甩手掌柜”式的运营模式曾被认为是“省心之选”，却为后续发展埋下隐患。

2023年四季度起，受整体经济环境影响，加上承包公司大幅提高租金，部分商户因无法承受经营压力选择退租，商业用房闲置率攀升，这也导致经合社集体经济发展陷入停滞。“不能让集体资产浪费，更不能让商户寒心。”冯兆德说。2024年2月，经合社果断向承包公司提出终止合同，双方经协商后和平解约，经合社收回了商业用房的运营权。

自主运营的核心，在于找到“集体收益”与“商户活力”的平衡点。经合社没有采用评估公司给出的方案，而是组建调研小组走访周边社区，结合海南路打造海鲜烧烤特色街区的定位，创新推出“位置差异化”租金体系：处于黄金位置的门头在原承包期定价基础上直降150元/平方米；常规门头统一定价，价格低于商户此前签订的价格；门前有遮挡、不方便停车的门头则价格更低。

这一举措立竿见影，不仅让原有商户坚定了经营信心，更吸引了新商户的目光。“之前租金太高，仅能勉强维持收支平衡，现在租金降了，压力小多了。”一位餐饮店负责人说。通过调整租金体系，集体商业用房闲置率大幅下降，为后续集体经济增收打下坚实基础。

以商招商，形成集聚效应打造特色街区

“单纯依靠经合社招商效果有限，不如让经营成功的商户当‘红娘’，他们的推荐更有说服力。”冯兆德说。经合社通过“以商招商”，同时利用微信公众号、视频号进行宣传，以及外出考察推介的方式，多措并举加大招商力度。

“大喜烤肉”入驻海南路商业街3年，经营效益稳步提升。当该店负责人得知朋友程建巧有扩大店铺的想法时，主动推荐了海南路商业街上的闲置门头。“我和丈夫在黑龙江佳木斯从事餐饮行业20余年，本打算前往新疆发展，后得到‘大喜烤肉’老板推荐，说西海岸新区夏季游客很多，东北菜在这里挺受欢迎。海南路商业街上的店铺不仅门口宽敞，还临近海边，价格也合适，而且社区的服务保障工作做得很好，便放弃了去新疆发展的想法，来西海岸开了这家‘东北老厨’。”程建巧说，“一开始顾客不算多，但通过老客带新客，加上社区也想方设法为我们引流，生意越来越好。”

除了新引进的“东北老厨”和“特色土菜馆”，经合社还成功推动两家老店扩面升级。“民谣社”原本经营空间有限，经合社工作人员发现其存在“高端客人接待能力不足”的问题后，主动推荐相邻的近200平方米闲置空间，建议打造独立包间式体验区。“我们跟老板沟通，说高端客人需要私密空间，这样扩店后既能提升品质，也能增加营收。”冯兆德说，在他们的推荐下，“民谣社”老板当即决定签约，将经营面积进行扩大。

据介绍，这4家店铺每年可为集体增收50万元以上。“集体收入增加了，我们就能拿出更多资金改善人居环境、提升服务水平，形成良性循环。”冯兆德说。

值得一提的是，经合社在招商过程中始终坚守“海鲜烧烤特色街”的定位，对入驻商户类型严格把关。“之前有两家拉面馆想入驻街区，我们考虑到与街区定位不符，就婉拒了。”冯兆德表示，只有形成集聚效应，打造特色街区，才能在众多商业街中脱颖而出，吸引更多客流。

24小时服务，为商户带来实实在在好处

“商户经营不容易，我们能帮的一定要帮，只有让商户安心经营，街区才有活力。”这是冯兆德常挂在嘴边的话。从解决广告牌举报纠纷，到协调证照办理、水电维修，再到引导商户转型、为超市降租，经合社用“24小时随叫随到”的贴心服务，全方位保障商户正常经营。

商户装修时缺凳子，一个电话经合社就协调送来；晚上突然停电、污水管道堵塞，物业工作人员随叫随到，第一时间协调抢修；有餐饮商户因菜品类型与街区定位不符导致经营困难，经合社主动出谋划策，建议其转型做海鲜，最终帮助商户扭亏为盈。

对于经营面积达1500平方米的大众粮油超市，经合社更是倾注心血。这家超市位于社区南门，因位置不佳，招商时难度较大。经合社不仅想尽办法将其引进，还在其经营初期遇到困难时，主动降低租金。“超市里的东西很全，而且价格不贵，每天上午我出门遛弯儿，顺手就把当天的菜买齐了。”社区居民王女士说。超市的入驻，不仅方便了石嘴子社区居民，还方便了滨海新村第二社区等周边社区居民，成为提升社区便民服务水平的重要载体。

此外，经合社还注重街区环境提升，计划春节后投入资金改造街区亮化美化设施，让街区夜间更具吸引力；同时定期开展促销惠民活动，既带动商户客流，又增进邻里感情。“街面干净漂亮，经合社服务又好，无论是经营还是居住，都很舒心。”这是商户和居民的共同心声。

如今的石嘴子村股份经济合作社，呈现出集体增收、居民受益、商户盈利的良好局面。经合社年收入增加，可用于改善基础设施、提升服务水平；2300余名常住居民不仅能满足便捷的购物、餐饮需求，还能通过房屋出租获得收益；商户在优质的营商环境中稳步发展，街区人气越来越旺。

青岛地铁6号线二期开通后，海南路商业街将迎来更大的客流红利。“地铁开通后，人流量肯定会大幅增加，我们计划进一步优化街区布局，提升服务品质，让海鲜烧烤特色街的名气越来越大。”冯兆德表示，将继续秉持“以商为友、以民为本”的理念，不断完善租金体系、创新招商模式、提升服务水平，让集体商业用房发挥最大效益，让海南路海鲜烧烤一条街成为西海岸新区推动集体经济与基层治理互促共进的典范，为更多居民和商户带来实实在在的好处。

从曾经的“转租潮”到如今的“入驻热”，石嘴子村股份经济合作社商业用房的逆袭，不仅在于找准“特色定位+灵活策略+贴心服务”的发展路径，更在于始终坚守“集体收益与商户活力并重、发展成果惠及居民”的初心。