申请人可否持离婚协议书单方申请办理析产登记

案情简述

黎明（化名）和杨光（化名）因性格不合离婚，离婚协议中约定婚姻存续期间两人名下的房屋归黎明。两年后，黎明拿着离婚协议、房产证等材料去不动产登记中心申请办证，却遭到拒绝，工作人员告知需要杨光配合方予以办理。黎明十分不满，认为离婚协议明确记载房产归自己所有，为什么办证就必须要杨光配合才行？

我国不动产登记以双方申请为原则，单方申请为例外。通过民政局协议离婚进行析产的，不属于单方申请不动产登记的情形。不动产登记机构要求黎明、杨光共同到场办理登记具有法律依据，黎明持离婚协议无法单独申请。

针对黎明所遇到的问题，在《自然资源部对十三届全国人大三次会议第9934号建议的答复》（自然资人议复字〔2020〕23号）中明确不宜将离婚析产作为单方申请登记的情形。

离婚析产本质上是已经登记的夫妻共有财产，因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移，办理离婚登记时，民政部门进行了离婚协议书存档并加盖印章，是满足民政部门办理离婚登记的要求，不能改变离婚协议书是民事合同的本质，离婚协议中的财产分割条款，在离婚登记后还可以通过双方协商的方式进行修改，甚至通过诉讼的方式予以撤销，婚姻登记工作无法对财产分割的最终结果和效力进行背书。因此，当事人双方不同时在场的情况下，登记机构难以判断协议的内容是否为双方的真实意思表示，进而难以保障登记结果真实准确，所以不宜将离婚析产作为单方申请登记的情形。《不动产登记暂行条例》及实施细则等均明确要求“因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移”办理转移登记的，需要双方当事人共同到场。实践中，因为办理离婚登记的前提是夫妻双方自愿离婚，多数还是能够配合对方到不动产登记机构办理转移登记手续的。

《不动产登记暂行条例》第　14　条

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记或者异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条

因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：　

（一）买卖、互换、赠与不动产的；

（二）以不动产作价出资（入股）的；

（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；

（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；

（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；

（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；

（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；

（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；

（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

《不动产登记操作规范　（试行）》

9.3　转移登记

9.3.1　适用

已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记。国有建设用地使用权转移的，其范围内的房屋所有权一并转移；房屋所有权转移，其范围内的国有建设用地使用权一并转移。

1．买卖、互换、赠与的；

2．继承或受遗赠的；

3．作价出资（入股）的；

4．法人或其他组织合并、分立等导致权属发生转移的；

5．共有人增加或者减少以及共有份额变化的；

6．分割、合并导致权属发生转移的；

7．因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的；

8．法律、行政法规规定的其他情形。

9.3.2　申请主体

国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。属本规范第9.3.1条第2、7项情形的，可以由单方申请。