解读人：青岛西海岸新区自然资源局局长　王慧

一、城镇基准地价的概念

城镇基准地价是在国土空间总体规划确定的城镇开发边界以及有实际管理需求的区域内，对不同土地级别，按照商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地等用途分别评估的某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均土地价格，是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的政府法定公示价格。

二、起草背景及依据

按照原国土资源部办公厅《关于实施＜城镇土地分等定级规程＞和＜城镇土地估价规程＞有关问题的通知》及自然资源部办公厅《关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）等有关文件规定，基准地价原则上每3年全面更新一次，超过6年未全面更新的不得使用。我区上一轮出让基准地价于2020年8月21日公布实施，基准日为2019年1月1日，亟需更新并实施。为建立健全新区自然资源价格体系，完善土地要素市场化配置和资产管理体制，促进新区经济社会健康发展，区自然资源局按照山东省、青岛市统一部署，组织开展新一轮城镇基准地价更新工作。

三、项目开展过程

按照规范要求，本次基准地价更新在开展外业调查、内业处理、定级定价、意见征集、区市平衡、组织听证等工作的基础上，形成更新成果由市局统一组织省级专家于2024年11月28日进行了评审验收并经区专题会议研究通过，2025年1月2日经报区常务会议汇报研究，同意按程序印发实施。

四、本轮基准地价成果主要内容

本轮基准地价更新调整结合新区“三区三线”、近几年土地房地产市场运行情况以及影响地价的基础设施和配套等因素变化情况，对工作范围、各用途各级别范围和基准地价水平进行了更新调整。

（一）工作范围

根据新区国土空间规划及城镇开发边界，本次调整范围825.04平方公里，比现行基准地价范围（950.81平方公里）减少约125平方公里，减少部分主要为城市开发边界及国土空间规划外和自贸片区部分。

（二）土地级别

依据《城镇土地分等定级规程》要求，本轮更新按照商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地四种用途进行了土地定级，除工矿仓储和非经营性公共管理与公共服务用地分为4个级别外，其他用途均划分为5个级别。商住用地土地级别数量与上轮相同，仅对级别范围线进行了部分界线的调整。工矿仓储用地土地级别由上轮的5个级别调整为本轮4个，级别界线发生明显变化。

（三）基准地价水平

依据《城镇土地估价规程》要求，本轮更新采用样点地价法和指数模型法，并经多维度论证后，测算出各用途、各级别的国有建设用地出让基准地价水平。本轮调整后，城区出让基准地价按照不同级别从高到低，商服用地为504.53万元～138.67万元／亩、住宅用地为763.33万元～218.4万元／亩、工矿仓储用地为63万元～50万元／亩、经营性公共管理与公共服务用地为151.33万元～58.27万元／亩。本次划拨基准地价更新同样按上述规程等要求开展，总体来看价格水平占出让基准地价比例约为50％。

五、成果亮点

本次更新的亮点主要是结合工矿仓储用地弹性供地政策确定了符合我区的年期修正方式，同时增加了商服用地二级类、三级类土地用途修正系数、明确了加油加气换电站用地及新型产业用地等具体的评估要求，在《基准地价应用技术手册》做了详细规定。

六、应用范围

城镇基准地价成果作为法定公示地价成果之一，具备政策指导性、价格权威性和数据时效性，作为区域的平均价格和土地价格基准，出让基准地价主要应用于为土地出让、转让、回购、补缴出让金、土地置换等土地业务涉及的宗地价格评估提供重要依据，规范国有土地使用权出让价格评估。划拨基准地价主要应用于已建成项目划拨土地补办出让或划拨土地使用权转让补办出让时，核定需补交的出让金金额；已建成项目划拨土地使用权转让时，核定划拨用地权益价格；企事业单位改制，涉及划拨用地授权经营、作价出资、出让等处置方式，核定划拨用地权益价格；以其他有偿方式取得的划拨土地或划拨权益价格划拨的土地，因政府原因收回土地，评估划拨土地权益价格作为补偿依据等四个方面。

七、实施时间

自2025年1月1日起施行。

八、解读部门

青岛西海岸新区自然资源局，联系电话：0532－86989630。