各大功能区管委

各镇人民政府，各街道办事处，灵山岛省级自然保护区管委，管委各部门，区直各单位，驻区各单位：

为了加快盘活闲置和低效用地，全面贯彻新发展理念，优化城市规划功能，完善配套服务水平，激发市场活力，促进房地产市场和城市建设平稳健康发展，根据国家、省、市有关规定，结合我区实际，现将加强已出让土地用途变更工作事宜通知如下。

一、适用范围

本通知适用于我区行政区域内已出让的国有建设用地项目。本通知所称土地用途变更，是指依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等规定，由土地使用权人自愿申请，经批准，改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地用途，并按照批准后的用途和规划条件进行开发建设的行为。

投资监管协议中明确约定不准改变用途的，不适用本通知。保持原土地用途、土地使用年限不变的前提下，利用存量房产发展西海岸新区支持的产业、行业的行为，不适用本通知。

二、可申请用途变更的具体情形

（一）未开工建设的商服用地、商住混合用地可申请变更为住宅用地，法律、法规规定的不允许变更的除外；

（二）商住混合用地可适当优化商业用地比例；

（三）商业服务业用地、公共管理与公共服务用地项下的二级类用途、三级类用途之间可转换；

（四）其他用途的出让土地变更为教育、科研、医疗、养老、文化、体育等公共管理与公共服务类用途的；

（五）对于符合法律法规的其他用途变更，依照相关规定办理。

三、申请土地用途变更应具备的条件

（一）申请人与土地使用权人一致；

（二）用途变更方案已征得利害关系人书面同意或公告公示无异议；

（三）变更内容应当符合法律法规规范标准，不得改变规划强制性内容；

（四）变更土地位于自然保护地范围内的，应符合保护地相应管控要求，并需取得行业主管部门意见；

（五）已建成或在建项目改变土地用途不拆除重建的，申请人须承诺项目变更后满足功能设计要求、建筑结构和消防安全要求，不改变已建成或者在建项目主体建筑结构，并征得建筑主管部门同意；

（六）项目涉及招商引资协议的，需征得投资监管协议履约监管单位及属地同意；

（七）土地设定抵押的，须取得抵押权人同意用途变更的书面意见；

（八）涉及土地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，变更前应依法进行土壤污染状况调查，确保符合土壤环境质量要求；

（九）土地查封的，须先行解除土地查封或取得查封申请人及法院等查封单位同意的书面意见。

四、办理程序

（一）申请人持申请报告、变更方案、利害关系人意见或公告公示证明等材料，向区自然资源局提出申请。

（二）区自然资源局组织初步审查后，征求属地、招商、财政、住建、生态环境、城管、教育等涉及部门意见。各职能部门根据工作职责对变更的必要性、可行性及相关要求等提出意见，属地及招商部门对原土地出让合同和监管协议履约情况进行审核，同时出具是否同意变更的意见。

（三）对于审查符合用途变更要求的，根据新用途产业类型，功能区、镇街负责与申请人拟定新用途监管协议条款，包括投资强度、亩均税收、开竣工时间、股权转让、违约责任等内容，并提报区自然资源局审核。

（四）区自然资源局负责汇总各单位意见拟定土地用途变更方案，组织专家对方案进行论证，并在专家论证通过的方案公示无异议后，提报区政府研究。

（五）对于确需调整控制性详细规划的，在区政府批准同意调整且符合国土空间规划管控要求、与所在片区主导功能吻合、与周边地块风貌协调、用地布局合理的前提下，功能区、镇街负责组织开展所在片区公服设施容量评估、市政设施容量评估、交通影响评价等可行性研究。对具备规划调整可行性的地块，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序调整控制性详细规划。

（六）在区政府批准用途变更方案，项目符合国土空间规划且相关部门审查同意后，区自然资源局重新出具拟变更地块新用途的规划意见，并按照国家相关规范重新核定土地出让金。

（七）区自然资源局拟定土地用途变更请示上报区政府，待批复后，由功能区、镇街、招商单位与申请人签订监管协议，协议签订后区自然资源局与申请人签订土地出让变更合同并按规定收缴出让金。

五、其他事项

投资监管协议需约定用途变更项目必须在变更合同签订后三个月内完成施工许可证办理并进场施工，同时按照建筑规模合理确定竣工时间。对于用途变更项目需明确不能办理土地整体转让，相关投资强度、亩均税收等指标不能低于我区的相关规定。

属地、招商单位、相关行业主管部门、职能部门依职责加强对变更项目的全链条监管，严格按土地出让合同（含变更合同）、监管协议（含变更协议）等实施监管，对发现的违法违规违约行为依法处置。

本通知自发布之日起实施，本通知实施前已签署出让合同约定土地用途、容积率等使用条件变更处置程序与本通知规定不一致的，按照本通知规定执行。

青岛西海岸新区管委

2026年3月23日