各镇人民政府，各街道办事处，灵山岛省级自然保护区管委：

现将我局制定的《规范闲置农房盘活利用的指导意见（试行）》印发给你们，请结合实际，抓好贯彻落实。

青岛西海岸新区农业农村局

2021年11月15日

规范闲置农房盘活利用的指导意见（试行）

为贯彻实施乡村振兴战略目标，推动我区农村经济高质量发展，增加农民收入，根据《中共中央、国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》（中发〔2021〕1 号），《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）、《自然资源部、国家发展改革委、农业农村部关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》（自然资发〔2021〕16 号）等文件精神，结合西海岸新区实际，就我区闲置农房盘活提出如下指导意见。

一、闲置农房界定

闲置农房是指在全区农村范围内，在集体土地上建造、产权合法清晰、处于闲置状态且能够正常使用的房屋及其配套设施（不包括闲置农业生产设施用房），主要包括农户闲置住宅房、村集体闲置用房和原卫生室、学校、站所等闲置房屋，实施加固、修缮后可进行旅游、休闲等三产开发利用。

二、闲置农房盘活的基础条件

可盘活的闲置农房需满足以下条件：

（一）宅基地和房屋产权清晰，证书齐备，无权属争议；

（二）农房符合国土空间规划、村庄规划和旅游产业规划，且近期未列入征迁计划；

（三）农房使用安全经评估无结构、地质、防洪、消防等各类隐患；

（四）房屋经改造具有完备的卫生设施，无环保问题；

（五）房屋符合民俗保护要求，属于文物保护单位（点）的，应当根据其级别报相应的文物主管行政部门批准并备案；

（六）农房不存在违章搭建、圈占等违法行为；

（七）闲置农房盘活的租赁期限原则上不低于10年，不得超过20年。

三、闲置农房盘活负面清单

坚决守住法律和政策底线，严禁下列行为：

（一）位于一级饮用水源保护区、地质灾害中等及以上易发区等生态自然敏感区内；

（二）房屋结构存在严重隐患或无法通过加固、修缮等工程措施达到安全要求；

（三）经专业机构检测不符合消防要求等开发利用条件；

（四）闲置农林设施用房用于民宿开发和餐饮经营；

（五）以租赁方式变相进行农房或宅基地买卖行为；

（六）利用闲置农房建设别墅大院、私人会所、和作为“低小散”类工业作坊及企业生产经营场所等；

（七）利用闲置农房从事其他违法违规行为。

四、闲置农房盘活利用发展业态

对应各镇（街道）资源禀赋，因地制宜，充分挖掘发展新业态，打造一批农业产业型、田园山居型、古村民俗型、文艺运动型、宗教禅修型等多种类型的农村产业融合发展项目。

（一）鼓励发展乡村休闲旅游。依托生态资源优势，支持利用闲置农房开发乡村旅游产品，发展“文宿”等高端民宿，发展科普型、参与型等体验式旅游，发展民俗型、休闲型等特色农家乐。

（二）鼓励发展产业性服务项目。依托当地产业优势，支持利用闲置农房发展产业性服务项目，提供产前、产中、产后服务。

（三）鼓励发展乡村特色产业。立足乡村特色资源，支持利用闲置农房发展休闲农业和乡土产业。

（四）鼓励发展农村康养服务。支持社会资本或村集体经济组织利用闲置农房开办健康养生基地、养老院、老年公寓、农村社会福利服务中心等养老服务设施。

（五）鼓励公共化和社会化利用。引导利用闲置农房开办文化、教育、体育、医疗等公共配套服务。倡导盘活闲置农房开展社会化服务。

（六）鼓励各类人才创业就业。依托当地产业发展，对具有专业技术特长的科技人员、大学生、文化创客和农科企业利用闲置农房下乡开展创意办公、电子商务和技术指导、创业服务。

五、操作流程

(一)申请。农户自愿盘活利用闲置农房的，需持不动产权证书、产权所有人同意书等相关资料向所在村集体经济组织书面申请。利用方需持身份证、相关投资经营情况说明或证照材料证明、盘活利用初步计划书等相关材料向所在村集体经济组织书面申请。

(二)审查。村集体经济组织接到申请后，对符合出租条件的，5个工作日内完成实地勘查，确定租赁房屋用途，出具允许租赁或集体收储回购的审查意见。

(三)审核。镇（街道）在收到审查意见后5个工作日内，应组织自然资源和规划建设等有关部门，对房屋及所有人进行依法审核、产权查档、身份及权属确认，符合条件的，依法依规办理。

(四)收储。村集体经济组织根据房屋不同情况，采取“4+X”方式进行收储。

1.委托出租。农户可将闲置农房委托村集体经济组织对外租赁，房屋所有人按合同收取租金。

2.合作开发。农户可将闲置农房委托村集体经济组织进行开发利用，村集体经济组织与农户统分结合、合作共赢，协商确定收成分红。

3.回收开发。农户有其他合法住所，且自愿退出宅基地使用权的闲置农房，房屋所有人可与村集体经济组织协商回购，该闲置农房收归村集体所有，村集体进行统一租赁或经营。

4.入股经营。村集体、农户可将闲置农房以折价方式入股参与经营，协商确定分红比例。

5.“X”。各镇（街道）可结合实际，创新多种模式，制订具体储备政策。

(五)发布。经村收储后的闲置农房，可由村集体经济组织或村民自行成立合作社开发建设运营；也可通过农村产权交易信息发布平台等网络平台统一发布招商信息，吸引有成功运行经验的工商资本主导开发建设。

(六)签约。农户、村集体经济组织和承租方达成意向后，应当签订《农村闲置农房收储盘活利用（租赁）合同》（详见附件4，合同样本），明确三方权利、义务，规范经营、使用行为，报镇（街道）备案。针对农户直接出租给投资商的，农户与投资人需签订《农村闲置宅基地及农房使用经营权盘活利用（租赁）合同》（详见附件3，合同样本），并将协议向村集体经济组织备案。

（七）监督管理。各镇（街道）切实承担起闲置农房盘活利用管理职责，建立国土空间规划、村庄规划、宅基地确权登记颁证、农房建设等资源信息共享机制；依法组织开展闲置农房盘活利用用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。

六、工作要求

（一）闲置农房盘活利用工作涉及农民切身利益，各镇（街道）和区直相关部门要加强指导，各村集体经济组织严格程序、标准，规范运作，做到公开公平公正，确保农民利益不受侵害。

（二）在闲置农房盘活利用工作中，有玩忽职守、滥用职权等行为的，由纪委监委依法依规依纪进行责任追究；构成犯罪的，移送司法机关依法追究法律责任。

（三）各镇（街道）可参照本指导意见制定各自具体的闲置农房盘活利用实施方案，并组织实施。

七、附则

本意见由区农业农村局负责解释。

附件：1.农户闲置农房盘活利用申请审核表

2.利用方闲置农房盘活利用申请审核表

3.《农村闲置宅基地及农房使用经营权盘活利用（租赁）合同》（样本）

4.《农村闲置农房收储盘活利用(租赁）合同》（样本）